Doriți să achiziționați un bun imobil în Spania. După ce luați această decizie vă puneți întrebarea: care sunt pașii ce trebuie urmați? Ce să fac să nu fiu păcălit? Am nevoie de avocat?
PAȘII PE CARE TREBUIE SĂ-I URMAȚI
În primul rând: nu semnați nimic unde nu înțelegeți 100%. Dacă este o clauză pe care nu o înțelegeți, NU SEMNAȚI! Procesul de achiziție poate fi împărțit în trei faze:
- precontractuală;
- (b) contractuală;
- (c) post-contractuală.
Faza precontractuală este, probabil, cea mai importantă. Aici cumpărătorul trebuie să se asigure că bunul ales are calitățile descrise de către vânzător și că prețul oferit corespunde cu valoarea reală a bunului. Se semnează contractul de REZERVĂ (cum se numește frecvent colocvial în piață). Din punct de vedere tehnic este contractul în virtutea căruia cumpărătorul își rezervă dreptul de a achiziționa bunul, iar rezerva se face pentru o perioadă de aproximativ o lună și poate fi de mai multe tipuri:
- arras penitenciales: dacă cumpărătorul decide să nu cumpere, pierde suma oferită în garanție, iar dacă vânzătorul decide să nu mai vândă, trebuie să înapoieze dublul sumei oferite în garanție;
- (ii) arras confirmatorioas (sau cunoscute ca paga y señal): părțile nu pot să se răzgândească, iar dacă o face una dintre părți cealaltă poate cere instanței să oblige cealaltă parte să îndeplinească obligația de vânzare/cumpărare, după caz, și/sau de asemenea poate cere o indemnizație;
- (iii) opción de compra (opțiune de cumpărare): aici cumpărătorul nu are o obligație de a cumpăra ci doar vânzătorul are obligația de a vinde în perioada stabilită de către părți. Este des întâlnită în contractele de închiriere, astfel chiriașul are opțiunea de a achiziționa casa într-o perioadă determinată de la semnarea contractului de închiriere.
Am semnat contractul de rezervă și acum semnez direct contractul de vânzare-cumpărare? ATENȚIE: răspunsul este NU! După ce se execută contractul de rezervă TREBUIE să solicitați informații și documente vânzătorului, ce vă vor ajuta să decideți dacă bunul corespunde cu informația oferită.
Ce documente/informații trebuie să cer? Trebuie să obțineți minim următoarele documente/informații principale:
(1) Titlul de proprietate și Certificat de la Registrul Proprietății (nota simple del Registro de la Propiedad);
(2) Confirmați că informația din Certificatul de la Registrul Proprietății corespunde cu realitatea (de exemplu dacă se cumpără o casă, să verificați că nu are anexe ce nu sunt înscrise în RP);
(3) lista cu orice drept ce poate afecta proprietatea (servitute, uzufruct, ipotecă etc.);
(4) confirmați că nu există contract de închiriere și că bunul nu are chiriași și/sau persoane care să ocupe imobilul;
(5) certificate ce să ateste că toate taxele sunt plătite și, de asemenea, că nu s-a primit amendă de la primărie legată de o activitate ce a avut loc în imobil;
(6) certificat emis de către președintele asociației de locatari ce să ateste că toate cotele lunare la comunitatea de proprietari sunt plătite și că nu se prevede să se efectueze reparații în bloc;
(7) copia statutului și a regulamentului asociației de locatari;
(8) certificat de la cadastru și certificat energetic;
(9) certificat de urbanism de la primărie;
(10) orice alt contract ce are legătură cu bunul (asigurări, telefon, gaz, apă, lumină) și dovada plății la zi a contractelor respective.
După ce ați analizat documentele și decideți că totul este corect puteți trece la pasul următor: Faza contractuală. În această fază, părțile merg în fața notarului public și semnează contractul de vânzare cumpărare. Se plătește prețul total, după caz. Dacă cumpărătorul are nevoie de finanțare, va fi prezentă și o a treia parte: finanțatorul (poate fi o instituție bancară sau ne-bancară). În acest ultim caz se va cere, cu siguranță, si executarea unei garanții reale, ce va cădea asupra bunului, în favoarea finanțatorului: ipoteca.
ATENȚIE: cereți în mod expres notarului să realizeze acțiunea de REBAJE EN EL TITULO DE PROPIEDAD: adică, colocvial vorbind, notarul scrie pe originalul titlului de proprietate al vânzătorului că bunul a fost vândut în virtutea înscrisului public de vânzare-cumpărare. De ce se face acest lucru? Ca fostul proprietar să nu meargă, ulterior, la alt notar și să vândă bunul imobil unei terțe persoane profitând că vânzarea inițială încă nu a avut timp să fie înscrisă la Registru.
Faza post-contractuală: aici va trebui să achitați impozitele și taxele și să prezentați înscrisul public la RP și ulterior la cadastru. De asemenea, va trebui să trimiteți adrese către toate companiile de utilități ca să anunțați că sunteți noul proprietar.
ATENȚIE: Vânzătorul poate vă oferă să treceți în contract un preț mai mic și să plătiți o parte în bani lichizi. Este corect? Răspunsul este unul simplu: NU! Nu acceptați astfel de acorduri, nu numai că sunt ilegale, participați la o fraudă fiscală, ci și pot fi împotriva intereselor dumneavoastră. Spre exemplu dacă, eventual, veți reclama responsabilitate vânzătorului și cereți nulitatea actului și/sau restituirea sumei, dacă în contract ați declarat, spre exemplu, că ați pățit 80 (deși în realitate ați plătit 120), vânzătorul vă va înapoia doar 80. Va fi dificil să probați în instanță că ați plătit restul sumei în bani lichizi.
Articol integral, AICI.
